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而亞豪機構也預計，擬於6月份入市的北京樓盤，精裝修和現房產品的比重也會明顯增加，在31個6月計劃入市項目當中有14個項目為精裝修或現房產品。在 純新盤的普通住宅項目當中，精裝修或現房的比重更是高達63%，其中像富力尚悅居、京投萬科·西華府、京杭府等為精裝修產品，而公園6號、觀湖華城等為現 房或準現房項目。
華潤公元九裡計劃於5月份開盤，預計有40多套房源，每套單價在700萬元以上。
"精裝修與現房產品的明顯增多，很大程度上是開發企業為抵禦市場調控所采取的應對策略。其中現房產品主要是由於項目為躲避上輪調控帶來的市場低迷，延遲 到現在已成現房；而精裝修則更多的是為瞭化解限價政策，老項目後期通過精裝修實現價格的上調，而純新盤則通過前期精裝修為後期項目調價留出空間。"任啟鑫 表示。
偉業顧問事業集團數據顯示，2013年前4月北京項目銷售TOP20中，成交均價在2.5萬元以下的項目為9個，接近銷售排行榜的半數。
"限價政策盡管能夠在市場上遊控制房價，但在開發商與政策的博弈過程中，供需矛盾或更加突出，實際成交價格也難以出現實質上的下調。"鏈傢地產市場研究部張旭認為。
在業內人士看來，價格管理明顯抑制瞭開發商推盤速度，導致供應量下降。供應量的減少也傳導至成交量致其下滑。
亞豪機構數據顯示，截至5月19日，2013年北京樓市僅新增供應22378套商品住宅，而成交量則達到瞭48910套。在這一背景下，目前北京商品住 宅存量僅61000餘套，相比去年同期下滑瞭39%，而在這6萬餘套的市場存量中還包括一部分品質較差的"歷史存量"，以及部分去化速度較慢的高端產品存 量，除去這些 "非活躍存量"之後，所剩的可快速轉化為成交的"活躍存量"數量更加稀少。
記者從北京市住建委網站看到，5月份剛剛拿到預售許可的項目，開盤後去化率大多超過50%，這些熱銷樓盤也以"剛需盤"居多。
"持續半年以上的供不應求的現狀，也是新政實施至今價格不跌的根本原因，倘若這種供不應求形勢若不能得到改善，下半年北京房價可能補漲。"偉業我愛我傢(博客，微博)集團副總裁胡景暉說。
值得註意的是，熱銷的遠不止於"剛需盤"，盡管許多高端住宅尚未獲得預售，但大多已被預訂一空。
無獨有偶，截至5月22日，位於房山的藍城傢園5月18日取得預售許可證並於當天開盤，179套房源僅剩9套；同一天開盤的豐臺區長辛店長興傢園，144套房源也隻剩不足30套的可售房源。
"比如來廣營區域的金茂悅項目就賣得特別好，基本上是一開盤就賣得差不多瞭，非常搶手，找關系也不容易買到房子。"有十多年操盤高端樓盤經驗的偉業顧問 集團北京公司高端項目營銷部部長佟易表示，北京市場上4萬元/平方米以及更高的樓盤，目前其實都賣得很好。例如"五一"期間北京某均價不低於35000元 /平方米的項目開盤，僅有186套房源卻吸引瞭1410名購房者參與角逐房貸2胎 房貸2胎的可怕。
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這與看似低迷的成交下滑數據差距頗大。
除瞭金茂悅，近期開盤的望京金茂府雖然均價超50000元/平方米，去化率也超50%。
五月首周超6成城市樓市成交量下降
以精裝修曲線漲價
以通州區華業東方玫瑰為例，北京市住建委網上顯示該樓盤最近一期入市是4月17日拿到預售許可證，預售范圍是B區。但在該項目售樓處，其銷控表顯示目前 B區的兩棟樓均已基本銷售完畢。該樓盤銷售人員告訴記者，目前正在等待D區的預售許可證，拿到預售證就會開盤，預計5月下旬。
5月15日，記者以購房人身份來到通州九棵樹某中端樓盤售樓處，雖已是下午5點多，但售樓處依然一片熱鬧景象。幾個客戶圍著一個銷售人員認真地聽其講解沙盤，接待大廳內也坐滿瞭人。
"目前，樓市供需矛盾的尖銳造成瞭購房需求的累積，隻要有符合剛需客群要求的新項目入市，就受到購房者追捧。"亞豪機構副總經理任啟鑫說，未來"日光盤"現象將會增加，因"項目熱銷、一房難求"形成的房價上漲預期也可能將進一步促進購房需求的上升。
而按照北京市統計局的數據，4月份，北京樓市的成交量、成交價格均呈現明顯下滑。
"目前已是第三次開盤，均價24000元~27000元/平方米。之前二期開盤一兩天就賣完瞭，這期在4月27日開盤後也沒剩多少瞭。"該樓盤銷售人員向記者介紹。
&二胎房貸銀行emsp;稀少的供應使得大多項目入市就受到購房者追捧，部分項目甚至開盤即售罄。
"北京的限價措施對部分項目的推盤、定價策略會有一定影響，但對項目的整體銷售計劃影響不會太大，因為高端樓盤預售證一般是分批才能拿到，這期間，由於 高端項目的稀缺性，房源早已被核心客戶預訂，因此並不擔心後期銷售。"位於大興黃村的高端樓盤華潤公元九裡相關人士表示。
內容來自sina新聞
"這些房源早已被內部認購，現在著急的是預售證遲遲批不下來。"該項目相關人士說。
4月份中國300個城市住宅用地成交量下滑
有瞭購房者的追捧，一些定位於"剛需"和改善型需求的樓盤似乎也有瞭漲價的底氣。
"我們未來兩個月的售價可能就會超過30000元/平方米。因為現在北京市庫存也就五六萬套瞭，供應量遠遠趕不上消化量。"在通州某定位中端的項目，其銷售人員頗為自信地說。
目前，該項目售價在27000元/平方米，而在3月份，該項目上一期產品的價格約為25000元/平方米。
而根據記者的調查，該項目並非個案，在北京限價後，新批項目的價格多在上漲。根據鏈傢地產市場研究部統計，3月北京全市成交量前百的普通住宅項目，在4月繼續有成交的有76個，價格上漲的占比為64.5%，但超過7成漲幅在5%以內。
在嚴厲的調控政策下，數據失真正成為不容忽視的事實。
另外一個因素也不容忽視，在限價令下，一些開發商將原來的毛坯改為精裝修，增加項目的附加值，從而達到變相漲價的目的。
記者調查發現，北京4月之後入市項目中，精裝項目有所增多。
以通州合生濱江帝景項目為例，該項目一期於2012年9月開盤，價格19800元/平方米左右，即將開放二期，預計價格23000元/平方米，目前正在等待預售許可。
"我們的精裝修標準從原來的3000元/平方米升級為4000元/平方米。"談及漲價原因，該樓盤銷售人員這樣告訴記者。
此外，一些開發商以裝修另算的方式，與購房者額外簽訂裝修合同，以達到曲線漲價的目的。
數據顯示，4月北京新建住宅簽約套數為8280套，環比下調幅度為57.3%。5月份以來，樓市持續瞭4月份成交量下滑的趨勢，5月份上旬新房(不含保障房)網簽量僅為1404套，環比上月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。
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記者近日調查發現，在北京市嚴格管制的背景下，開發商主動或被迫推遲開盤，房子變得奇貨可居。這不僅使得"買房猶如買白菜"的瘋狂購房現象持續，也讓開發商有瞭曲線漲價的底氣。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-27/08112231342.shtml
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