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房價沒有地價漲得快！開發商已經看不懂行情瞭
今年9月，北京、上海、廈門、合肥、南京等地均爆出高價土地交易的情況，許多拿到土地的房企也表達瞭對於未來市場的看好。隨著部分一二線城市土地市個人信貸試算程式信貸年息場的不斷升溫，各大房企補倉的意願強烈起來。但行情著實讓房企老總們有點擔心。
“這一輪地價漲得有點莫名其妙，
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房價並沒有太多漲幅但是地價卻開始瘋漲。”不少房企老總表示對快速升溫的土地市場看不懂。
通常情況下，土地價格決定瞭未來的房價，而房價上漲一般會帶動土地價格上漲，但是這一輪卻是土地價格的飆升帶動瞭房價上漲。
根據《第一財經日報》記者的觀察，以上海為例，近期不少交易的土地樓面地價已經與周邊商品房的銷售價格相當。這也意味著這些地塊將來的商品房項目入市後，價格會比現在高出至少三分之一以上。購房者的心理預期還有上漲空間嗎？
房企紮堆一二線城市
上海鏈傢研究總監陸騎麟發現，相比三、四線城市已經可以看到的風險，一、二線城市的房地產市場風險要低很多，因此越來越多房企選擇在一二線城市搶地。
9月末上海的土地拍賣會現場，濱江集團和平安集團聯合體以總價34.65億競得上海寶山區大場鎮一宗宅地，其成交樓面價28755元/平方米，溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區的純宅地，包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其餘14傢競爭對手參與拍賣。值得一提的是，在土地總價為19億時，濱江平安聯合體直接跳價11億至30億並獲取上述土地。而在十多天前，保利地產剛以41億元競得上海寶山區大場鎮一地塊，樓面價22314元/平方米，溢價率107%。
同樣的情況也發生在其他城市。9月23日，南京土地拍賣會上集中競拍四宗土地，其中中海地產在經過89輪競價後，以20.8億元拿下城北G34商住混合地塊，樓面價22373元/平方米，創造瞭南京的樓面價新高。9月24日，金隅股份以總價45.51億元競得合肥叉車廠地塊，溢價率達148%，總價格創下合肥土地總價新高。在廈門，9月25日一向行事穩健的龍湖地產以45億元拿下廈門馬鑾灣西部片區5商住地塊，樓面價15679.44元豪宅信貸年息借貸增貸轉貸高雄房屋信貸/平方米，溢價率66.79%，無論是總價還是樓面價格都創造瞭廈門當地的新高。
對此，克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴記者：“從房企角度看，市場供求風險降至低位，金九銀十預期會繼續加速存量消化，房企補貨意願增強。同時，近日國務院還下發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，部分房地產開發項目最低資本金比例下調5%，對保障性住房和普通商品住房開發房企並無影響，但能緩解高檔住宅開發房企的資金壓力，為'地王'誕生打下基礎。”
楊科偉同時提到，2015年供地計劃完成率並不高，以一線城市為例，2015年1~8月一線城市商品住宅和商業服務用地成交僅完成年度供地計劃的20%，政府仍需繼續放量供應土地以確保完成計劃。而這也給資金充裕的房企補充土地儲備大好機遇。
地價、房價互相促漲?
克而瑞此前的一份分析報告也指出，雖然核心城市有比較良好的基本面，但是地價過高也將帶動房企的風險增大。
以上述濱江集團和平安集團獲得土地為例，由於樓面價2.87萬/平方米，多位業內人士估算其地塊保本售價在4.8萬~5萬/平方米，但是據《第一財經日報》記者梳理發現，目前周邊在售新盤價格在2.7萬~3.3萬/平方米。對於濱江集團和平安集團而言，要賣到上述價格勢必需要非常差異化的產品，但是能夠帶動房價上漲那麼快顯然還是存有疑問。此前，方興地產曾在上海閘北大寧獲取樓面價47609元/平方米的土地並打造產品，業內分析其至少需要賣到7.8萬/平方米才能達到盈虧平衡。搜房網數據顯示，目前方興地產項目大寧金茂府的一期看盤價格在7.2萬/平方米左右。但是對於該項目周圍的項目確是利好，很多周圍項目在幾個月內上漲幾千元。
可以發現，地王的出現對於區域房價的確有所帶動，但是對於房企本身而言卻是非常大的挑戰。無獨有偶，9月23日上海的土地拍賣現場，金地集團以20.1336億元競得嘉定區嘉定新城地塊，溢價率96.63%，成交樓板價1.86萬/平方米。這個拿地價格就需要做出3萬/平方米的產品，但是上海鏈傢數據顯示，該土地周邊的新房售價在1.8萬/平方米~2.1萬/平方米。
雖然上述房企都表達瞭對於未來市場的看好，但是業內也有其他房企認為土地價格過高。“我們即使把成本降到最低和未來的房價上漲都算上，我們判斷還是不能這樣拿地，基本上就是沒有利潤，因此這一輪我們沒有拍到土地。”上述房企高層告訴記者。
記者同時註意到，目前很多房企已經沒有太多土地儲備，而這也是迫使他們拿地的因素。中原地產研究部高級經理盧文曦表示，一二線城市的購房者更加理性，這些市場情況雖然良好，但是如果開發不夠出彩的項目，那麼一樣將面臨滯銷難題。
(責任編輯：UF030)
新聞來源http://business.sohu.com/20150929/n422317611.shtml
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